Ze względu na minione stosunki społeczno-gospodarcze spółdzielcze lokatorskie prawa do lokalu wciąż są jednym z podstawowych stosunków umożliwiających zamieszkiwanie w lokalu. W związku z tym bardzo często to prawo do lokalu jest elementem postępowania w przedmiocie podziału majątku.  Na wstępie trzeba zauważyć, że ani w przeszłości, ani obecnie żaden przepis prawa nie wskazuje wprost, w jaki sposób należy ustalić wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w sprawie o podział majątku wspólnego. Kryteria wyceny co do zasady powinien określać sąd orzekający, stosując ewentualnie odpowiednio określone regulacje prawne. W praktyce sądowej na przestrzeni lat podstawą dla ustalenia wartości prawa lokatorskiego do lokalu były stosowane odpowiednio aktualne przepisy obowiązujących ustaw (ustawy  prawo spółdzielcze, a następnie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), które określały zasady zwrotu wniesionych wkładów mieszkaniowych w przypadku wygaśnięcia lokatorskiego prawo do lokalu.

Obecna regulacja prawna (obowiązująca od dnia 30 lipca 2007 r.)  istotnie zmieniająca wcześniejszą, zawarta jest w art. 11 ust. 2, ust. 2¹ i ust. 2² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepisy te przewidują, że w przypadku wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia obowiązana jest, z zastrzeżeniem art. 15, ogłosić przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, w którym pierwszeństwo nabycia mają członkowie spółdzielni a warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu jest wpłata przez nabywcę wartości rynkowej lokalu (ust. 2). Spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, która nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przeprowadzonego przetargu (ust. 2¹). Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na ten lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1 (w zasadzie chodzi tutaj o wkład mieszkaniowy), a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji.

Obecnie więc, odmiennie od wcześniejszej regulacji przewidującej zwrot osobie uprawnionej wkładu mieszkaniowego albo jego wniesionej części odpowiednio zwaloryzowanych według wartości rynkowej lokalu, przyjmuje się, iż podstawą dla ustalenia wartości lokatorskiego prawa do lokalu jest dokonanie wyceny wartości rynkowej lokalu objętego tym prawem. Może przyjąć, iż sytuacja ta jest korzystniejsza, gdyż zapewnia uprawnionym do wkładu mieszkaniowego wyższą niż wcześniej możliwą do uzyskania kwotę pieniężną.

Należy jednak wyraźnie zaznaczyć, iż wycena wg. przedstawionego sposobu dotyczy tylko lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, które może być przekształcone w odrębną własność jako takie zbyte.

Zupełnie odmiennie dokonuje się wyceny lokatorskiego prawa do lokalu w przypadku kiedy prawo to powstało z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Zgodnie z art. 12¹ ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 15e ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, prawo to nie może być przekształcone w prawo własnościowe ani odrębną własność, a zatem nie może także być przedmiotem przetargu. W takim przypadku Spółdzielnia, nie mogąc zbyć lokalu w przetargu, nie może uzyskać za nie kwoty odpowiadającej jego wartości rynkowej a przywołane wyżej przepisy art. 11 ust 2, ust. 2¹ i ust. 2² nie znajdą zastosowania. Nie można zastosować w takim przypadku także wcześniej przyjmowanej metody, która polegała na obliczeniu wartości wkładu mieszkaniowego zwaloryzowanego według wartości rynkowej lokalu.

Sąd Najwyższy w swojej Uchwale z dnia 17 listopada 2009 r. sygn. akt: III CZP 81/09 uznał, iż w sprawie o podział majątku wspólnego wartość lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wybudowanego z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (art. 12¹ ust. 2 ustawy z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych) ustalaną po dniu 31.7.2007 r. – stanowi kwota wkładu mieszkaniowego jaką zobowiązany byłby wnieść członek spółdzielni zawierający w chwili podziału umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu na zasadach przewidzianych w art. 10 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wartość taka powinna zostać ustalona zgodnie z obowiązującymi przepisami na dzień daty podziału majątku wspólnego.

adwokat Łukasz Wieszczeczyński